Ny analyse for 2018

I slutningen af 2017 blev der udarbejdet en ny analyse af forholdene omkring omdannelse til grundejerforening. Bestyrelsen har i den forbindelse rådført sig med flere eksterne specialister for at få opdateret tallene og derved fremlægge en aktuel rapport, der på objektiv vis sammenligner fordele og ulemper.

Fornyet interesse

Efter at de fleste har sundet sig oven på sagen mod Københavns Kommune, er der kommet fornyet interesse for at undersøge en eventuel omdannelse til ejerboliger. Vi er glade for at se nye støtteerklæringer i mailboksen og vil derfor benytte lejligheden til at opfordre alle, der endnu ikke har udfyldt en, til at gøre det samme.

Aflysning af servitutten

Københavns Borgerrepræsentation behandler punktet om at aflyse servitutten som følge af statsforvaltningens udtalelse. Servitutten aflyses uden afstemning eller kommentarer fra salen.

581 dages kamp mod magtfuldkomne politikere og deres arrogante embedsapparat kan endelig afsluttes. Kommunen har spildt næsten en million skattekroner på sagen og Grøndalsvænge har tilsvarende brugt omkring 2,5 millioner i bistand fra advokater og konsulenter.

Nu har Grøndalsvænge igen mulighed for at diskutere, om den fortsat skal være andelsboligforening.

Servitutten

Københavns Kommune sender, uden forvarsel, skriftligt påbud om at Grøndalsvænge skal annulere de sidste 10 års hushandler da foreningen skal fastholde en fastlåst grundværdi på 115 mio. kr. i stedet for den offentlige vurdering. Dette vil bevirke en samlet nedskrivning af foreningens formue på 393 mio. kr. hvilket køberne siden 2004 dermed skal hente hos sælgerne via sagsanlæg.

Konsekvenserne af dette, opyses det, er uvedkommende for kommunen og foreningen må selv udrede de problemer, som dette må forvolde.

Foreningen tager kontakt til forvaltningen, og der afholdes et par møder, hvor embedsmændene er helt afvisende overfor en anden løsning end den, der beskrives i brevet.

Såfremt kommunen får medhold, vil det i sagens natur være umuligt at omdanne Grøndalsvænge til grundejerforening.

Forårsstatus 2014

Nyt fra Initiativgruppen bag BevarGV.dk – vedrørende omdannelse af Grøndalsvænge til grundejerforening

Hermed en statusmelding inden foreningens årlige generalforsamling 29. april

Over vinteren har vi arbejdet med at få afklaret nogle af de spørgsmål, som har meldt sig. I den forbindelse har vi blandt andet haft

  • Kontakt til Nykredit vedrørende assistance og rådgivning
  • Kontakt til foreningens forretningsudvalg vedr. aftale om møde om udmatrikuleringen
  • Opfølgning på aftalen om at få udarbejdet en opdateret version af Analysen fra 2011
  • Møder med uvildig advokat vedrørende rådgivning om aktuelle skatteforhold

Ingen af ovenstående initiativer har indtil videre medført den ønskede afklaring.

Vi har samtidig set nærmere på de økonomiske konsekvenser af den politiske situation på boligmarkedet. De undersøgelser og beregninger, vi selv har foretaget, viser, at ejendomsskatterne i vores område er stærkt stigende for ejerboliger. Derfor er der lige nu færre medlemmer i foreningen, der vil have økonomisk fordel af en omdannelse i forhold til da Analysen blev udarbejdet 2011. Men da det endnu ikke er afgjort, om skatteforholdene også ændres for andelsboligforeninger, er det ikke muligt at fremstille en realistisk sammenligning mellem de to ejerformer som kan holde de næste mange år. Vi mener dog ikke, at andelsboligforeningerne kan blive ved med at holde sig ”under radaren”, og der vil sandsynligvis blive ændret i lovgivningen, hvilket får billedet til at ændre sig til fordel for en grundejerforening.

På dette grundlag mener vi derfor ikke, at det er hensigtsmæssigt at bringe forslaget om omdannelse til grundejerforening op igen til dette års generalforsamling. Vi vil løbende følge udviklingen på boligmarkedet og vende tilbage, når vi ser et mere tydeligt billede af konsekvenserne.

Med venlig hilsen

Initiativgruppen (Jesper, Helle, Bjarne, Hasse og Jacob)

Generalforsamling 2013

Vel nok den længste generalforsamling i foreningens historie blev afholdt 30. april 2013. En af de ting, der optog mange medlemmer, var bestyrelsens omfattende forslag om vedtægtsændringer, hvilket gav anledning til mange diskussioner.

Grundejerforeningstanken blev også diskuteret. Ikke af dette udvalg, men af en gruppe, der havde stillet flere forslag om indskrænkning af medlemmernes demokratiske rettigheder på generalforsamlingerne for dermed at vanskeliggøre omdannelse til grundejerforening. Forslagene blev heldigvis nedstemt med et stort flertal imod.

Generalforsamling 2012

Forslaget om omdannelse til ejerboligforening blev genfremsat af Jesper Bonde Petersen, der havde følgende kommentarer:

“Jeg har I mit forslag henvist til denne udmærkede analyse, som blev vurderet og debatteret sidste år, og da jeg ikke deltog I debatten der, vil jeg gerne benytte lejligheden til at takke bestyrelsen for det fine stykke arbejde, de lavede I den forbindelse. Analysen taler jo for sig selv, og de mange fordele ved at overgå til ejerboligforening er stadig åbenlyse når man genlæser rapporten. Jeg vil dog gerne knytte et par kommentarer til dette.

Der var en del usikkerhed om vi skulle overgå ejerforening ved sidste generalforsamling og som jeg hørte det, var der mange rationelle argumenter for og følelsesmæssige argumenter imod forslaget. Men nedsættelsen af det andelsudvalg, som skulle afdække fordelene ved at forblive andelsforening, har givetvis afholdt en del fra at stemme for forslaget da de ville afvente, om der dukkede nye argumenter op. Så derfor fremsætter jeg forslaget igen, da dette udvalg nu har haft et år til at undersøge og fremlægge tingene. Andelsudvalget er nu fremkommet med en stribe forslag om socialt og praktisk fællesskab, der intet som helst har med ejerformen at gøre. Det er for eksempel Trailerdeling, Håndværkerlister, Fællesindkøb, Vinklub osv. Ideerne er fine nok, men kan lige så vel bruges i en grundejerforening såvel som lejerforening.

Tilbage står så et enkelt spørgsmål – nemlig om foreningen kan og skal optage kreditforeningslån og videreudlåne disse til medlemmerne mod et gebyr/ekstrarente. Dette blev ikke afklaret på sidste medlemsmøde (det møde som andelsudvalget afholdt I kirken 19. marts). Her blev der til gengæld blev rejst nye spørgsmål, som belyste usikkerheden og kompleksiteten i en sådan ordning og disse spørgsmål kunne ikke besvares entydigt under mødet, selvom der var professionelle repræsentanter fra to andelsorganisationer til stede. Det er endvidere indlysende, at administration af disse lån vil pålægge vores bestyrelse urimeligt mange ekstraopgaver ud over alle dem de har I forvejen. Som bekendt har der tidligere været nedsat et udvalg under bestyrelsen som har kigget på emnet, og de nåede jo til den konklusion, at de ikke ville anbefale denne lånemodel. Denne konklusion bakkes op af de professionelle rådgivere, der også har brugt tid på at undersøge mulighederne. Jeg synes man I den forbindelse skal gøre sig nogle tanker om, hvorfor banker og kreditforeninger bruger tid og penge på at uddanne professionelle rådgivere til at foretage kreditvurderinger – det er et kompliceret arbejde da långivning er forbundet med en vis risiko for tab, og vi må erkende, at vi her I foreningen er amatører på dette felt. Så långivning og individuel kreditvurdering synes jeg er noget, der skal overlades til de professionelle I pengeinstitutterne. Det tror jeg, mange andre andelsforeninger har erkendt nu hvor deres huse bliver solgt for en krone som vi kunne læse og høre om I går.

Man kan lave et regneeksempel hvor vi antager, at husene I foreningen gennemsnitligt har lån for 4-500.000 kroner. Derved betaler vi tilsammen mellem 3 og 5 millioner ekstra I renter hvert år. Den indtægt er bankerne helt sikkert rigtig glade for, og foreningen giver dem oven I købet fuld sikkerhed for lånet. Og for os som beboere kan man sige, at det er merudgiften for at bo I en andelsboligforening. Da løbetiden på banklånene ofte er 15 år, vil det betyde, at vi betaler minimum 50 millioner kroner mere I rente end hvis vi havde været en ejerboligforening. Jeg har det sådan, at jeg godt vil betale mere for en

ting hvis jeg også får mere for pengene. Men har nu lidt svært ved at se, at trailerdeling og vinklub med videre skal være så mange penge værd.

Da jeg I sin tid for 17 år siden købte min andel I foreningen, svarede investeringen til noget, der kunne ligne årslønnen for en ufaglært specialarbejder. Dette billede har jo ændret sig en del de senere år – nu taler vi nærmere om 5-10 årslønninger, hvilket gør afbetalingerne noget anstrengte for de unge, der er nye på boligmarkedet. Specielt med de ufleksible finansieringsordninger, vi har adgang til, er vi ude af trit med det øvrige boligmarked. Den nye gruppe beboere, som har købt huse efter de markante prisstigninger omkring 2007 bliver jo større og større og disse beboere har meget lange udsigter til at sidde I den samme velbjærgede situation som os, der købte før boligboblen. Det er jo relativt meget større lån, der nu skal betales af på uden at indkomsterne er fulgt nævneværdigt med I perioden. Så disse familiers situation er ekstra usikker nu hvor renten er begyndt at stige igen.

Endelig giver det at have sine børn på ekspektancelisten ikke længere mening, for hvordan skulle de kunne finde de mange penge til et hus, medmindre deres forældre kan forære dem startkapitalen? Det at mine børn let kunne flytte herud når de blev voksne var netop en af de fordele, jeg glædede mig til den gang jeg fik mit hus. Men nu må jeg bare konstatere, at denne mulighed ikke længere eksisterer medmindre de vinder I Lotto – men så kunne de lige så købe hus alle mulige andre steder.

Jeg synes derfor, at fordelene ved at Grøndalsvænge fortsætter som andelsboligforening er udtømte og det er således et oplagt tidspunkt at omlægge til en ejerform, der passer til samfundsudviklingen.

Det fremgår af analysen, at I, der ikke har gæld I boligen, vil få en mindre huslejeforhøjelse ved at overgå til ejerbolig, men jeg synes omvendt, at I her har en gylden mulighed for en ekstra skattefri pensionsopsparing. Alternativt kan den ekstra friværdi belånes for at undgå huslejestigning hvis økonomien ikke kan bære det. Det vil der være plads nok til at finansiere og hvem ved, om dette ikke lige så godt kan føre til mere luft I husholdningsbudgettet?

Vedligeholdelse og stand af boligerne vil også forbedres I takt med at finansieringsmulighederne bliver mere attraktive og individuelle. Da boligernes alder nærmer sig 100 år, står mange foran seriøse istandsættelser, og jeg har talt med flere beboere der ligesom jeg selv har udsat istandsættelserne alt for længe, da det er for dyrt og for usikkert at finansiere ombygningerne. Så standen af vore boliger falder lige så stille og selvom man har boet her I mange år og betalt sit hus ud, kan man ikke være sikker på, om man en dag får brug for et større beløb til forbedringer. Taget skal jo skiftes en gang imellem, badeværelset skal renoveres osv osv

Til sidst vil jeg lige opsummere de mest indlysende fordele ved at stemme for forslaget om at overgå til ejerboliger

* Der kan gives attraktive og individuelle lån, som passer til hver enkelt medlems alder og ancinnitet.

* Pensionister har mulighed for en halvering af huslejen

* Sagsbehandling i foreningen reduceres, da de mange småsager vil kunne overlades til kommunen

* Standen af boligerne forbedres på grund af de fleksible finansieringsmuligheder.

* Køb og salg af boliger bliver nemmere”

Ved afstemningen stemte 169 ud af 172 stemmeberettigede. Heraf 78 Ja og 88 Nej

Andelsudvalget informerer

Det andelsudvalg, som blev nedsat ved generalforsamlingen 2011, havde indkaldt til møde for at informere om de muligheder, der eksisterer for en fortsættelse af andelsforening.

Til stede var repræsentanter for andelskassen og andelsforeningernes fællesråd som redegjorde for lånemulighederne. Det blev klargjort, at det ikke er en realistisk mulighed for foreningen at låne penge i et realkreditinstitut og videreudlåne disse til medlemmerne.

Herefter fremlagde andelsudvalget deres idekatalog til projekter (se billeder nederst) mellem foreningens medlemmer. Herunder kan nævnes trailerdeling, ølbrygning, madklub mv og det var indlysende, at disse projekter hører under fritidsudvalget, da de intet har at gøre med ejerforholdene for Grøndalsvænges beboere.

Der var således ingen konkrete eksempler fra fra udvalget om fordelen ved at bo i en andelsforening fremfor en grundejerforening.