Analyse

Den analyse, som Advokatfirmaet Ret & Råd udarbejdede for Grøndalsvænge i 2011, er stor og indeholder mange detaljer. Vi har derfor lavet denne uforpligtende og forkortede udgave så man hurtigt kan danne sig et overblik. Det skal bemærkes, at Advokat Bent Riis fra Ret & Råd udtaler primo oktober 2012, at situationen på bolig- og lånemarkedet har ændret sig siden analysens udarbejdelse til fordel for omdannelse til ejerforening.
(du kan downloade den fulde version af analysen her)

Udstykning
Andelsboligforeningens består af enkeltstående enfamilieboliger eller dobbelthuse, hvilket giver mulighed for omdannelse til ejerboliger udstykket i 389 boligparceller og 1 fællesparcel. Fællesparcellen kan eventuelt bestå af flere matrikelnumre. Skelsætning vil følge de nuværende hække og andre omkransninger. De enkelte ejendomme bliver pålagt nødvendige servitutter vedrørende ledninger, grundejerforening m.v. i henhold til krav fra Københavns Kommune og forsyningsselskaber.

Tidsplan
Såfremt en generalforsamling måtte træffe beslutning om at udstykke og sælge andelsboligforeningens ejendom, vil udstykningssagen hurtigst muligt herefter blive udarbejdet og fremsendt til behandling i Københavns Kommune. Når kommunen har godkendt udstykningssagen, vil denne blive videresendt til Kort og Matrikelstyrelsen til endelig registrering og tildeling af nye matrikelnumre. Det forventes at der vil gå minimum 6 måneder fra generalforsamlingens afholdelse til udstykningssagen er endeligt afsluttet.

Beslutningskompetence
Foreningens opløsning kan kun vedtages på en generalforsamling hvor mindst halvdelen af samtlige mulige stemmer er repræsenteret. Endvidere skal et flertal på 2/3, det vil sige mindst 260 andelshavere, stemme for et forslag om udstykning, salg og opløsning af foreningen. Herudover kræver det tilladelse fra Københavns Kommune at opløse foreningen.

Handelspris
Der vil herefter blive foretaget en genvurdering af kvadratmeterprisen for boligerne af en statsautoriseret ejendomsmægler. Udgangspunktet vil være en vurdering af anslået kvadratmeterpris for en enkelte boligs værdi i fri handel som ejerbolig, uden individuelle forbedringer foretaget af den enkelte beboer. Den samlede pris for alle boliger vil som udgangspunkt blive fastsat med samme fordeling boligerne imellem, som er gældende i andelsboligforeningen. Fællesarealet, herunder fælleshusbygningen, vil blive overdraget til en nystiftet grundejerforening. Såfremt enkelte andelshavere ikke ønsker at erhverve deres bolig som ejerbolig, vil de pågældende boliger blive solgt til tredjemand. I denne situation vil den pågældende andelshaver overgå som lejer.

Ansvarsfraskrivelse
De enkelte beboere har et indgående kendskab til deres ejendom og vil derfor have et muligt kendskab til fejl og mangler. Med baggrund heri ønsker et forsikringsselskab
normalt ikke at tilbyde en ejerskifteforsikring. Salget af de enkelte boliger til andelshaverne sker med ansvarsfraskrivelse for andelsboligforeningen. Ejendommen købes som beset, og alle rettigheder og forpligtelser vedrørende de enkelte ejendomme transporteres fra andelsboligforeningen til køberen.

Økonomi

Ejendommens/andelens værdi
Danbolig, Nordvest, har foretaget besigtigelse af 4 forskellige boliger i andelsboligforeningen – dels som andelsbolig og dels som ejerbolig.
Endvidere er der anført en anslået værdi, hvor der ses bort fra de individuelle bygningsændringer og forbedringer. Danbolig’s konklusion er, at værdien som ejerbolig er højere end værdien som andelsbolig. Forskellen for de 4 boliger varierer fra kr. 700.0000 – 900.000, hvilket svarer til, at værdien som ejerbolig er vurderet til at være 27-35% højere end værdien som andelsbolig.

Belåningsmulighed/finansiering
Andelshaverne har ikke mulighed for at optage realkreditlån i en andelsbolig. Det kan til gengæld andelsboligforeningen gøre, men renteudgifterne kan andelshaverne ikke fratrække i skat. Generelt er renten på et banklån variabel og risikoen for rentestigninger er i dag væsentligt større end muligheden for at renten vil falde yderligere. Rentesatsen er  i niveauet 4-7% på andelsboliglån i banken afhængig af bank, risikovurdering, kundeforhold i øvrigt m.m.
Som ejer af en ejerbolig kan man på samme måde optage lån i banken. Herudover er der mulighed for at optage lån på op til 80% af ejerboligens handelsværdi, hvilken
værdi fastsættes at realkreditinstituttet. Realkreditlån kan optages med variabel rente, hvor renten fastsættes for 1 år ad gangen. Herudover kan lån optages med fast rente, hvor renten er fast i hele lånets løbetid, hvilket giver stor sikkerhed i budgetlægningen, ligesom konverteringsgevinster kan opnås ved senere omprioritering.
Udover renten betales der et administrationsbidrag  0,3-0,6% p.a afhængig af hvor meget den enkelte ejendom er belånt. En variabel rente, fastlåst for 1 år, udgør p.t. ca.1,35% p.a. Den samlede udgift vil derfor p.t. udgøre 1,65-1,95% p.a. hvilket således er væsentligt mindre end renteudgiften på et variabelt forrentet banklån. Herudover er der mulighed for at sikre renten fra 1-30 år. Den dyreste finansiering er et lån hvor renten låses fast i 30 år. Her er en renteudgift inklusive administrationsbidrag p.t. på ca. 4,5-4,8% p.a.
Hvis der optages realkreditlån hvor renten sikres for en årrække frem, vil der tillige kunne opnås en kursgevinst hvis renteniveauet stiger, idet dette alt andet lige, vil få obligationskurserne til at falde, og dermed gøre det muligt at opnå en besparelse ved indfrielse eller omlægning af lånet. Optagelse af realkreditlån kan ske i et realkreditinstitut uafhængig af om der er et bankengagement eller ej. Et banklån kan normalt kun optages med den forudsætning af at man har sit øvrige bankengagement i banken. Ved køb af en bolig, hvor der skal optages lån af en vis størrelse, kan dette betyde meget, både for ens renterisiko men også i hvad der skal betales på lånet samt mulighederne for løbende at foretage omlægninger af lånet.
Konklusionen er, at man som ejer af ejerbolig kan optage finansiering med mange flere valgmuligheder, herunder optage realkreditlån.

Ejendomsskat
Ejendomsskat kaldes også grundskyld, idet der er tale om en betaling ud fra grundens værdi ud fra grundskyldsskatteprocenten som fastsættes af Københavns kommune. I andelsboligforeningen Grøndalsvænge betaler andelshaverne særskilt for ejendomsskat og andre offentlige afgifter. Fordelingsnøglen er således at den samlede udgift fordeles ud fra de opgjorte grundstørrelser. Når man overgår til ejerboliger skal ejendomsskat betales individuelt af den enkelte grundejer. Efter ejendommen er udstykket går der en periode før der fastsættes en ny vurdering på de udstykkede ejendomme, som kan danne grundlag for individuelt opkrævning af” ejendomsskat. Ejendomsskat betales af den grundværdi der fastsættes på den enkelte ejendom. Grundværdien opgøres som summen af et fast beløb (byggeret) og et variabelt beløb (beregnet af grundareal). Da der indgår et fast byggeretsbeløb, vil forskellen i hvad den enkelte grundejer skal betale, være mindre som ejere af ejerboliger, end forskellen i dag er i andelsboligforeningen, idet hele udgiften i dag alene fordeles ud fra grundstørrelsen

Pensionister
Som andelshaver er det ikke muligt for pensionister at indefryse sin andel af ejendomsskatten. Som ejer af en ejerbolig kan pensionister indefryse ejendomsskatten, hvilket vil sige at man opnår et meget billigt lån i sin ejendom, som først skal indfries ved salg af ejendommen eller ved dødsfald. I Københavns Kommune kan man endda indefryse alle udgifter der fremgår af ens ejendomsskattebillet, herunder alle offentlige afgifter samt renovationsudgift. P.t. tillægges en årlig rente på ca. 3% som dog ikke er fradragsberettiget.

Danbolig har vurderet, at ejendommenes værdi er 27-35% højere som ejerbolig end som andelsbolig. Hvis denne forskel er uændret når ejendommen engang skal sælges, så kan ejendomsskatter indefryses i en længere årrække, uden at dette går udover friværdien.

Selvom ejendommen først udstykkes i 2011 eller senere vil man indgå i skattereglerne der fastsætter en begrænsning i hvor meget udgiften til ejendomsskat kan stige år for år. I de udarbejdede beregninger er der taget udgangspunkt i grundværdi og beregningsgrundlaget for ejendomsskat på baggrund af sammenlignelige ejerboliger på omkringliggende veje.

Ejendomsværdiskat
Ejendomsværdiskat er en skat der betales på baggrund af den samlede værdi det offentlige har fastsat på ejendommen, det vil sige af både grundværdi og bygninger.
Der skal betales ejendomsværdiskat når ejeren selv, eller ens ægtefælle, bebor ejendommen. Ejendomsskatten beregnes med 1% af ejendommens værdi under kr. 3.040.000 og 3% herudover. Som følge af gældende regler om skattestop, skal der dog alene ske beskatning af den laveste af følgende værdier:

  • Gældende ejendomsværdi, der fastsættes 1. oktober hvert år
  • Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001, med tillæg af 5%
  • Ejendomsværdi pr. 1. januar 2002

Selvom ejendommen først måtte blive udstykket i 2011 eller senere er man omfattet af gældende lovregler omkring skattestop. Det betyder at Skat vil fastsætte en ejendomsværdi for både 2001 og 2002 for hver enkelt ejendom, som vil danne grundlag for begrænsning i udgifterne til ejendomsværdiskat.
Sammenlignelige ejendomme i nærheden:

  • Enebærvej 11, grundareal 383 m^2, boligareal 98 m^2 og 29 m^2 kælder: kr. 1.417.500.
  • Enebærvej 12, grundareal 383 m^2, boligareal 143 m^2 og 68 m^2 kælder: kr. 1.785.000.

Disse 2 boligeksempler er ganske sammenlignelige med grundstørrelse og boligstørrelse i andelsboligforeningen. Udgangspunktet er derfor at beregningsgrundlaget for de fremtidige ejendomme må forventes at udgøre kr. 1.400.000 – 1.800.000, afhængig af den enkelte boligs størrelse. Værdierne vil blive fastsat på baggrund af Skats beregningsmetode for henholdsvis fastsættelse af grundværdi og bygningsværdi. Indtil der foreligger en individuel vurdering, skal der ikke betales ejendomsværdiskat. Det kan betyde at der det første års tid efter en ejendom er blevet til ejerbolig, ikke skal betales ejendomsværdiskat. I de udarbejdede beregninger er forudsætningerne om grundværdi og beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat taget på baggrund af sammenlignelige ejerboliger på omkringliggende veje.
For pensionister er der mulighed for at få reduceret sin ejendomsværdiskat. Muligheden er indtægtsbestemt og der kan maksimalt opnås et nedslag på 0,4%, dog maksimalt kr. 6.000 p.a. For enlige kan denne reduktion opnås hvis det maksimale nedslag kan opnås ved en samlet indkomst på kr. 174.600 for enlige og kr. 268.600 for gifte pensionister. For indkomster herudover reduceres fradraget med 5% af den samlede indkomst der overstiger dette indkomstgrundlag. Såfremt den samlede indtægt er kr. 120.000 over indkomstgrundlaget bortfalder mulighederne for reduktion.

Fradrag for renteudgifter
Alle individuelle renteudgifter kan fratrækkes i skat, med en fradragsværdi på ca. 33%, hvilket betyder at man selv skal afholde de resterende 67%. I forbindelse med ændring i skattereglerne vil fradragsværdien af renter falde gradvist med i alt 8% i løbet af årene 2012 til 2019, såfremt man har nettorenteudgifter der overstiger kr. 50.000 for ugifte og kr. 100.000 for ægtepar. Hvis en andelshaver i dag har renteudgifter over dette beløb, eller får det, hvis bankrenten stiger, vil risikoen for at få minimeret sit rentefradrag, være mindre som ejer af en ejerbolig, da renten på et realkreditlån er lavere end på et banklån.

Boligydelse/lån
Som andelshaver er der i dag mulighed for pensionister til at opnå boligydelse, idet boligydelsen er afhængig af indtægt. Tidligere kunne boligydelse både opnås som tilskud og som lån, men nu kan tilskud alene opnås som lån der skal tilbagebetales, senest ved salg af boligen. Der kan på tilsvarende vis ydes boligydelse(lån) til pensionister der ejer en ejerbolig. Beregning af boligydelsen sker ud fra en samlet vurdering af boligudgift, indtægtsforhold, formueforhold m.m. Dette gælder for både ejere af en andelsbolig og ejere af en ejerbolig.

Lån til foreningen
De andelshavere der aktuelt har en gæld til andelsboligforeningen, bl.a. i forbindelse med frikøb af hjemfaldspligt, skal i forbindelse med omdannelsen indfri denne gæld, idet det i stedet vil være muligt selv at optage realkreditlån til finansiering heraf.
Kontant udgift for den enkelte andelshaver der køber sin bolig: De samlede omkostninger vil andrage ca. kr. 60.000 pr. bolig/andelshaver. Andelsboligforeningen har nogle midler til at afholde de nødvendige omkostninger til at omdanne andelsboligforeningens boliger til ejerboliger. Midlerne rækker ikke helt hvorfor den enkelte andelshaver skal påregne en anslået udgift på kr. 30-40.000. Dette beløb dækker de resterende omkostninger samt registreringsafgift (statsafgift) i forbindelse med tinglysning af skøde. Udgiften kan afholdes af egne kontante midler eller indgå som en del af det lån den enkelte har behov for at optage.

Forbrugsudgifter
Den enkelte andelshaver afholder i dag individuelle udgifter til el, vand, varme og valgt antennepakke. Dette vil være uændret gældende såfremt andelshaveren i stedet kommer til at eje sin ejendom som ejerbolig.

Vedligeholdelsesudgifter
Vedligeholdelse af den enkelte bolig påhviler i dag andelshaveren, der tillige afholder udgifterne herved. Efter omdannelse vil dette være uændret, idet det er den til enhver tid værende ejer af en ejendom, der har ansvaret for vedligeholdelsen og afholder udgifterne herved.

Budgetter
Der vedlægges likviditetsbudget, bilag 4, som viser udgifter for andelsboligforeningen vedrørende sagens gennemførsel. Budgettet viser at den enkelte andelshaver vil få købesummen tilbage i likvidationsprovenu, bortset fra kr. 15.000-20.000, som er den del af omkostningerne, som andelsboligforeningens kapital ikke kan dække. Stempel og tinglysningsafgifter vedrørende skøde er indregnet sammen med ovennævnte beløb, idet yderligere lån kr. 40.000 er medregnet i lånestørrelsen i økonomioversigterne ved ejerbolig, jf. nedenfor.
Se endvidere økonomioversigter under punktet “Økonomi” i menuen som viser udgiftsbudget/likviditetsbudget for henholdsvis andelshaver og ejer af ejerbolig. Der er udarbejdet 3 beregninger, hvor forudsætningerne er andelshavere, der:

  • ikke har optaget banklån
  • har optaget banklån kr. 600.000
  • har optaget banklån kr. 1.200.000

Generelt kan anføres at den økonomiske konsekvens ved en omdannelse til ejerbolig, stiger, jo større banklån der i dag er optaget, idet dette kan omlægges til et billigere realkreditlån. Endvidere er der specielle muligheder for pensionister for at kunne reducere udgifterne der skal betales, idet der vil være mulighed for at indefryse ejendomsskatter ligesom der evt. kan opnås en besparelse i den fremtidige betaling af ejendomsværdiskat. Disse mulige besparelser i den månedlige kontante udgift, fremgår af oversigterne. For andelshavere der ikke har noget lån, eller kun lån i meget grænset omfang, og som ikke kan udnytte “pensionistfordelene” vil den månedlige ydelse være højere efter en omdannelse til en ejerbolig, end de i dag er som andelshaver. Til gengæld vil boligens formueværdi være højere, da værdien som ejerbolig er højere end værdien som andelsbolig. Forudsætningerne omkring låneudgifter er, at der alene er medregnet renteudgifter. Af sammenligningsmæssige årsager er der taget udgangspunkt i lån med variabel rente,, både som andelsbolig og som ejerbolig. Der er budgetteret med variabel rente på 6% på banklån og på 2% på realkreditlån. Hvis den enkelte andelshavere betaler mere eller mindre end 6 % må der reguleres individuelt herfor. Der er ikke medregnet afdragsbetaling, da der ofte er forskel i løbetiden på banklån og realkreditlån, ligesom afdrag er at betragte som opsparing. Der er på sidste side anført låneydelser ud fra 5 forskellige realkreditlånetyper, således at den enkelte andelshaver kan sammenligne udgiften ved nyt realkreditlån med sit eget banklån. De andelshavere, der har lån via andelsboligforeningen, skal derfor sammenligne deres aktuelle udgifter med de låneudgifter der vil være ved optagelse af nyt realkreditlån. Udgiften til Ejendomsskat er medtaget som gennemsnitlige udgifter, både som andelsbolig og som ejerbolig. Ejendomsskat og ejendomsværdiskat er anslået ud fra andre sammenlignelige ejendomme på den nærliggende villavej. Enebærvej, og kan ændre sig når skattemyndighederne fastsætter den endelige grundværdi og ejendomsværdi. Det bemærkes, at værdierne er fastsat ud fra gældende skatteregler. Der henvises til punktet “Ejendomsværdiskat”. Der er medregnet kr. 800,00 pr. måned i udgifter til grundejerforeningen, jf. bilag 6. Det er kr. 150,00 lavere end den nuværende boligafgift, hvilket skyldes at udgifterne til at drive en andelsboligforening er større end at drive end grundejerforening, idet en del opgaver forsvinder. Det må påregnes at der de første 1-2 år efter omdannelsen sker fælles opkrævning af ejendomsskat. Denne vil blive betalt og fordelt af den nye grundejerforening.

Forsikring
Som andelshaver er ens ejendom forsikret via andelsboligforeningen, og udgiften hertil indgår i den boligafgift der betales. Som ejer af en ejerbolig, skal man individuelt forsikre sin ejendom. Dette vil give mulighed for nogle samlerabatter hos forsikringsselskaberne. Forsikringen skal være en almindelig ejendomsforsikring hvor der forsikres mod brand, svampe- og insektskade, udvidet rørskade, grundejeransvar m.m. Der indgår i beregningerne en almindelig præmie for en ejendomsforsikring. Der vil være formentlig mulighed for nogle samlerabatter hos forsikringsselskaberne, hvilket dog ikke indgår i beregningerne. Såfremt det ønskes vil der også være mulighed for at den nuværende fælles ejendomsforsikring fortsætter, idet det i givet fald vil være den nye grundejerforening der administrerer denne.

Udlejning
Som andelshaver er man underlagt andelsboligforeningens regler omkring udlejning. I vedtægternes § 9 bestemmes at fremleje eller udlån af en bolig kun kan ske med bestyrelsens tilladelse. Som ejer af en ejerbolig, er man frit stillet til at udleje sin bolig

Hvis en andelshaver ikke vil købe sin bolig som ejerbolig
Andelshaveren har ret til at blive boende som lejer, på en tidsubegrænset lejekontrakt. De pågældende ejendomme vil i denne situation blive solgt til interesserede købere, og det må påregnes at salgsprisen for disse udlejede boliger vil være lidt mindre end værdien som en ledig ejerbolig, hvor køberen kan flytte ind med det samme. Der vil også være mulighed for at ejendommen kan overdrages til et familiemedlem til andelshaveren, f.eks. børn. I denne situation kan andelshaveren blive boende som lejer. Huslejens størrelse vil blive fastsat af køberen af ejendommen på baggrund af lejelovgivningens regler, eller efter aftale mellem ejer og lejer.

Salg af en ejendom
I dag gennemføres en overdragelse ud fra andelsboligforeningens regler. Disse forudsættes bekendt, hvorfor de ikke vil blive gennemgået, idet der alene tages udgangspunkt i en sammenligning med salg af en ejerbolig.

Prisfastsættelse
I dag kan en andelshaver maksimalt sælge til en pris der fastsættes som den til enhver tid gældende andelskrone med tillæg af individuelle forbedringer. For en ejer af en ejerbolig er man berettiget til at sælge til den til enhver tid højst opnåelige pris. Når prisen på en ejerbolig fastsættes er der tale om en samlet vurdering af beliggenhed, modernisering, vedligeholdelsesstand m.v. Her har det betydning hvordan man har vedligeholdt sin bolig og hvordan en køber vurderer hvordan brugsværdien af en forbedring er.

Forkøbsrettigheder
En ejer af en ejerbolig kan, i modsætning til andelshavere, selv finde en køber uden at spørge ekspektancelisten, og prisfastsættelsen er helt fri. Det har ikke været muligt at vedlægge en statistik over hvordan de seneste års salg er gennemført, herunder hvor ofte bytteregistret og ekspektancelisten er bragt i anvendelse.

Ansvar
Når en andelsbolig skal sælges skal der tilvejebringes forskellige rapporter omkring el, VVS, vurdering, energimærke m.m. og udgiften andrager p.t. kr. 20.000,00. Der kan efter overdragelse af en ejendom konstateres forhold som ikke var kendt ved overdragelsen. Der er oftest tale om skjulte fejl og mangler, som køberen konstaterer efter overtagelse af ejendommen, f.eks. i forbindelse med istandsættelsesarbejder. Der findes ikke direkte lovregler på dette område, så der kan som følge heraf opstå tvister mellem køber og sælger af andelsboligen, ligesom andelsboligforeningens bestyrelse og de involverede vurderingsfolk, måske kan blive inddraget i tvisten. Det vil i sidste ende være domstolene der skal træffe beslutning om hvordan sagen skal afgøres. Når en ejerbolig (hus eller dobbelthus) overdrages gælder “Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom”. Hvis sælger inden overdragelse udarbejder tilstandsrapport, fremskaffer tilbud på ejerskifteforsikring og udleverer disse til køberen sammen med erklæring om at betale halvdelen af forsikringspræmien, så er sælgeren fri for ansvar for eventuelle skjulte fejl og mangler vedrørende ejendommen. Det er herefter en sag imellem køber af ejendommen og ejerskifteforsikringsselskabet, såfremt køberen har valgt at tegne en ejerskifteforsikring.
Udgiften til tilstandsrapport, energimærke samt sælgerbetalingen af 50% af ejerskifteforsikringspræmien andrager normalt ca. kr. 15.000,00.
Ved salg af en ejerbolig er der således en lovbestemt ordning der har til formål at undgå tvister mellem køber og sælgere, ligesom grundejerforeningen ikke kan blive en del af sagen, som tilfældet er i dag for en andelsboligforening.

Skat
I dette afsnit vil der skelnes mellem skat for andelshaveren og skat for andelsboligforeningen. Der medtages i dette afsnit ikke ejendomsskat, ejendomsværdiskat samt fradragsmuligheder for renteudgifter, idet nærmere herom indgår i afsnittet “Økonomi”.

Andelshaverne:
Andelshaverne er ikke skattepligtige af udlodningen af likvidationsprovenu fra andelsboligforeningen såfremt andelsboligen har tjent til bolig for ejeren af andelsbeviset
eller dennes husstand i en del af, eller hele den periode, hvori andelshaveren har ejet andelsbeviset. Endvidere er det en forudsætning, at udlodningen af likvidationsprovenuet fra andelsboligforeningen sker i samme kalenderår hvori andelsboligforeningen endelig opløses. Dette tilsikres af de rådgivere (advokat og revisor) der i givet fald skal gennemføre
omdannelsen. Efter en omdannelse til ejerboliger, kan ejeren af en ejerbolig sælge denne uden at der skal ske beskatning af fortjenesten. Det er en forudsætning at boligen efter overgang til ejerboliger fortsat har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del
af, eller hele den ejerperioden.

Andelsboligforeningen:
Andelsboligforeningen er ikke skattepligtig af en eventuel fortjeneste ved omdannelsen til ejerboliger, såfremt andelsboligforeningen på intet tidspunkt har haft erhvervsmæssig udlejning og dermed ikke har været objektiv skattepligtig af udlejningsindtægter. Ved erhvervsmæssig udlejning forstås udlejning af boliger til ikkeandelshavere. Dette er en følge af skatteregler der blev indført i 1994. Hvis der har været erhvervsmæssig udlejning efter 1994, skal der opgøres en erhvervsmæssig del beregnet efter udlejet areal.
Andelsboligforeningen har været udlejer at lejlighed samt erhvervslokaler i fælleshusbygningen. Det er oplyst overfor mig, at der herudover ikke har været udlejning til
andre end til andelshaverne. Det samlede bygningsareal eksklusive kælder for erhvervsbygningen er 573 m^2 medens det samlede bygningsareal inklusive kælder er 41.137 m^. Der skal med baggrund heri ske beskatning af anslået 1,39% af den fortjeneste der kan opgøres ud fra reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven. Der er i likviditetsbudget for andelsboligforeningen, bilag 4, medregnet en foreløbig beregnet skat for andelsboligforeningen på kr. 2.400.000. Såfremt der måtte blive truffet beslutning om omdannelse af andelsboligforeningen til ejerboliger, skal revisor udarbejde endelig beregning, ligesom Skat kan anmodes om at give bindende svar på beregningen.

Grundejerforening
Der vil blive dannet en grundejerforening der vil forestå de fælles opgaver, idet restparcellen/restparcellerne, indeholdende fælleshus, veje, stier, grønne områder m.v.,
vil blive overdraget til denne grundejerforening. Udkast til driftsbudget vedrørende grundejerforeningen er vedlagt, idet denne anslåede udgift er medtaget i de vedlagte økonomioversigter. Det fremhæves at beslutning om vedtægter for grundejerforeningen samt vedtagelse af endeligt budget skal træffes af de grundejere der måtte erhverve de enkelte boliger. Det er en forudsætning at Københavns Kommune kan godkende indholdet af de endelige vedtægter.

Udlodning
Efter udstykning og salg af alle ejendomme og efter gennemførelse af tinglysningsekspeditioner m.v. vil andelsboligforeningen blive likvideret. Formuen vil blive fordelt i henhold til andelsboligforeningens vedtægter, § 35,2, jf. § 6.1. Denne udlodning træder i stedet for andelskronen som er fastsat af generalforsamlingen. Endelig beslutning om at likvidere andelsboligforeningen, og udlodning af formuen, skal først træffes når udstykning af ejendommen og salg af ejendommene er gennemført. Endvidere skal likvidationsregnskab være udfærdiget af andelsboligforeningens revisor. Af skattemæssige årsager skal udlodning af likvidationsprovenu ske i samme kalenderår som den afsluttende generalforsamling i andelsboligforeningen afholdes.

Forinden udbetaling af likvidationsprovenu til den enkelte andelshaver, vil der blive modregnet for eventuelle lån, herunder lån som andelsboligforeningen har garanteret for samt eventuelle lån tinglyst i andelsboligbogen i henhold til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Bemærk venligst, at ovenstående er en let forkortet udgave af Analysen og der henvises til denne for en mere detaljeret uddybning af de enkelte punkter samt bilag. Bestyrerne af denne hjemmeside kan således ikke gøres ansvarlige for eventuelle fejl og mangler.